建设用地整理与开发及生态修复是优化国土空间格局、提升土地资源利用效率、推动城市更新与生态保护协同的关键举措。二者既相互独立（前者聚焦土地资源盘活，后者聚焦环境问题治理），又深度融合（整理开发需前置生态考量，修复成果需依托开发实现价值转化）。以下从实施路径、联动逻辑及关键要点三个维度展开说明：

一、建设用地整理与开发的实施路径

建设用地整理开发的核心是**“盘活存量、优化结构、提升效率”**，重点解决“低效用地多、闲置土地多、布局散乱”等问题，需遵循“规划引领-权属厘清-分类整理-开发实施-全程监管”的全周期逻辑：

（一）前期：底数摸查与规划锚定

精准底数画像：
整合国土三调/四调数据、土地变更调查、建设用地节约集约利用评价等成果，建立“一宗一档”数据库，明确：

存量建设用地的位置、面积、用途、权属、利用强度（如容积率、建筑密度）；

低效用地的判定标准（如容积率＜1.0的工业用地、闲置超2年的土地）；

城镇开发边界内的“批而未供、供而未用”土地清单。

规划引领定位：
对接国土空间总体规划、详细规划，明确建设用地整理的功能导向：

城镇开发边界内：聚焦“产城融合”，将零散工业用地整合为产业园区，或调整为商住、公共服务用地；

城镇开发边界外：重点整理村镇宅基地、零散集体建设用地，推动“村庄集聚、土地集约”。

（二）中期：权属厘清与分类整理

权属障碍消除：
解决建设用地整理的“痛点”——产权不清与历史遗留问题：

国有建设用地：对闲置土地依法收回（依据《闲置土地处置办法》），对低效用地通过“协议收回、置换、增资扩股”等方式盘活；

集体建设用地：推动“入市流转”（符合规划的集体经营性建设用地可直接入市），或通过“征地补偿”转为国有建设用地；

历史遗留问题：对未批先建、超占土地等，按“尊重历史、分类处置”原则，补办手续或缴纳罚款后纳入整理范围。

分类施策的整理模式：
根据用地类型与低效原因，选择针对性整理方式：

闲置土地清理：对“圈而不建、建而不产”的项目，依法收回土地使用权，重新出让或租赁；

低效用地再开发：对容积率低的厂房，通过“加层扩建、拆旧建新”提高土地利用率（如深圳“工改M0”模式，将传统工业用地转为新型产业用地，容积率从2.0提升至4.0）；

零散地块整合：通过“土地置换、权属调整”将分散的工业/宅基地归并为集中地块（如浙江“亩均论英雄”改革，整合零散工业企业，建设小微企业园）；

城中村与旧城区改造：对宅基地进行“征收-整理-出让”，同步配套学校、医院等公共服务设施（如广州猎德村改造，将城中村转为商住综合体，提升土地利用价值）。

（三）后期：开发实施与全程监管

开发模式选择：

政府主导：通过土地储备中心收储整理后的土地，采用“招拍挂”出让给开发商；

市场参与：采用“PPP、EOD”等模式，与企业合作开发产业园区、文旅项目（如上海张江高科，政府与企业共建产业载体，共享土地增值收益）；

自主更新：鼓励原土地使用权人联合开发（如北京“集体土地自主更新”，村集体联合企业改造旧厂房，建设文创园区）。

全程监管机制：

履约监管：在《土地出让合同》中约定“开工、竣工、投资强度”等指标，违约者扣减土地出让金或收回土地；

用途监管：通过“国土空间基础信息平台”实时监控土地用途，禁止擅自改变规划（如将工业用地改为商业用地需重新审批）；

绩效评价：定期评估开发项目的“亩均产值、税收贡献”，对低效项目倒逼整改。

二、建设用地生态修复的实施路径

建设用地生态修复的核心是**“解决历史遗留环境问题、恢复生态系统功能”**，重点针对“污染场地、矿山废弃地、城市棕地”三类问题区域，需遵循“问题诊断-方案设计-实施修复-长效管护”的技术逻辑：

（一）问题诊断：识别生态风险

通过现场调查、实验室检测、GIS空间分析，明确建设用地的生态问题：

污染类型：土壤污染（重金属、有机物）、地下水污染、空气污染；

生态破坏：植被破坏、边坡失稳、景观破碎化；

风险等级：根据污染物浓度、暴露途径（如儿童接触、地下水饮用），划分“高风险、中风险、低风险”区域。

例如：旧工业区需检测土壤中的“铅、镉、苯”等污染物，矿山废弃地需评估边坡稳定性与水土流失风险。

（二）方案设计：明确目标与技术路线

修复目标：

污染场地：达到《土壤环境质量 建设用地土壤污染风险管控标准》（GB36600-2018），满足后续开发用途（如居住、商业）；

生态破坏场地：恢复“植被覆盖、水土保持、生物多样性”等生态功能。

技术路线：
根据问题类型选择“自然恢复为主、人工修复为辅”的技术组合：

边坡治理：格构梁+喷播绿化（矿山边坡）、生态袋护坡（河道岸线）；

植被恢复：乡土树种优先（如松树、栎树），搭配灌木、草本植物，构建多层植被体系；

景观提升：打造口袋公园、雨水花园，融入海绵城市理念。

物理化学修复：热脱附（去除有机物）、固化稳定化（固定重金属）；

生物修复：植物修复（超富集植物吸收重金属，如蜈蚣草修复砷污染）、微生物修复（降解有机物）；

污染修复：

生态修复：

（三）实施落地：技术选型与工程执行

技术选型适配：

工业污染场地：优先选择“异位修复”（清挖污染土壤，异地处理），快速降低风险；

城市棕地：选择“原位修复”（如生物通风、化学氧化），减少对周边居民的影响；

矿山废弃地：采用“生态工程+植被恢复”组合，修复边坡同时恢复生态。

工程实施要点：

先做“污染清挖与预处理”（如筛分、破碎污染土壤），再进行“修复技术应用”（如热脱附处理）；

修复后需“回填清洁土壤”或“覆盖植被”，防止二次污染；

同步建设“生态监测设施”（如土壤采样井、地下水监测点）。

（四）长效管理：监测与维护

动态监测：

污染场地：定期检测地下水、土壤中的污染物浓度，确保稳定达标；

生态修复区：监测植被覆盖率、生物多样性、水土流失情况，调整养护策略。

长效管护：

明确“政府-企业-社区”管护责任：政府负责监督，企业承担修复后5-10年的运维，社区参与日常巡查；

设立“生态修复基金”：从土地出让收益中提取一定比例，用于后期修复与维护。

三、建设用地整理开发与生态修复的联动融合

二者并非孤立，而是**“整理开发为生态修复创造条件，生态修复为整理开发提升价值”**的协同关系，联动逻辑如下：

（一）规划阶段：生态优先的空间预留

在国土空间规划中，将生态保护红线、生态廊道纳入建设用地整理范围，避免“重开发、轻生态”：

城镇开发边界内：预留10%-15%的“生态留白地”，用于建设绿地、公园；

城镇开发边界外：整理村镇建设用地时，保留周边山林、河流等生态空间，构建“城-乡-生态”缓冲带。

（二）整理阶段：生态问题的处理

对整理出的建设用地，先修复再开发：

如旧工业区改造前，先检测土壤污染，修复达标后再出让；

如城中村改造时，同步修复周边的黑臭水体、破损山体，避免“开发后再治理”的被动局面。

（三）开发阶段：生态功能的同步提升

在项目建设中，融入生态化设计：

建筑层面：采用“绿色建筑”标准，增加屋顶绿化、垂直绿化；

场地层面：建设“透水铺装、雨水花园”，实现雨水收集与利用；

景观层面：保留原有工业遗迹（如旧厂房、烟囱），打造“工业遗产+生态公园”（如上海杨树浦电厂改造，保留冷却塔，建设滨江生态公园）。

（四）运营阶段：生态价值的持续转化

将生态修复成果转化为经济社会价值：

生态公园：吸引游客，带动周边商业发展；

绿色建筑：降低能耗，提升物业价值；

海绵城市设施：减少内涝，降低城市运维成本。

四、关键注意事项

政策合规与权益保障：

遵守《土地管理法》《土壤污染防治法》《城乡规划法》，保障原权利人的合法权益（如集体土地征收需给予合理补偿）；

对历史遗留问题，按“尊重历史、分类处置”原则，避免“一刀切”。

节约集约与生态友好并重：

整理开发要“向存量要空间”，避免新增建设用地；

生态修复要“自然恢复为主”，减少人工干预的副作用。

公众参与与长效管护：

通过“听证会、公示”征求社区居民意见，确保项目符合需求；

建立“政府-企业-社区”协同管护机制，避免“重建轻管”。

技术集成与模式创新：

结合物联网、大数据等技术，提升修复与监管的精准度；

探索“生态修复+开发”“修复+产业”等模式，通过土地增值收益覆盖修复成本。

总结

建设用地整理与开发及生态修复的协同，本质是**“以生态为底色，以效益为目标”**的土地治理模式。通过“规划引领、分类施策、联动融合”，既能盘活存量建设用地，提升土地利用效率，又能修复生态环境，推动城市高质量发展。未来，需进一步强化“全生命周期管理”，将生态理念贯穿于整理开发的全流程，实现“经济效益、社会效益、生态效益”的统一。

案例参考：

上海桃浦工业区：先整理旧厂房，修复重金属污染土壤，再开发为智慧园区，同步建设中央绿地，实现“产业升级+生态修复”；

杭州拱墅区城中村改造：整理零散宅基地，修复周边河道与绿地，打造“生态社区”，提升居民生活质量；

深圳某旧工业区：采用“原位生物修复”处理有机物污染土壤，建设文创园区，保留工业遗迹，实现“文化+生态+经济”协同。

更多相关信息 还可关注中铁城际公众号矩阵 扫一扫下方二维码即可关注