全域土地综合整治通过对低效建设用地的盘活利用，能够有效整合土地资源，优化产业布局，为乡村产业振兴提供坚实的土地要素保障。以下从低效建设用地现状与问题、盘活策略、赋能产业振兴的路径以及保障措施几个方面进行详细阐述：

低效建设用地现状与问题

现状：乡村地区存在大量的低效建设用地，主要包括闲置的宅基地、废弃的工矿用地、破旧的集体厂房以及布局分散的农村居民点等。这些土地资源未能得到充分有效的利用，造成了土地资源的浪费。

问题

布局分散：农村建设用地往往缺乏统一规划，布局较为分散，难以形成产业集聚效应，增加了基础设施建设和产业发展的成本。

利用粗放：部分建设用地存在容积率低、建筑密度小等问题，土地资源利用效率不高。例如一些老旧厂房，建筑层数少，土地闲置面积大。

产权复杂：低效建设用地的产权关系可能较为复杂，涉及多个权利主体，土地流转和开发利用过程中容易产生纠纷，增加了盘活利用的难度。

盘活低效建设用地的策略

规划引领

科学编制规划：结合乡村国土空间规划和产业发展规划，对低效建设用地进行全面的调查和评估，明确盘活利用的方向和重点。根据不同区域的功能定位和发展潜力，合理确定建设用地的用途和布局。

优化空间布局：通过土地整治和空间重构，引导低效建设用地向产业园区、集中发展区集聚，促进产业集中布局和集群发展。例如，将分散的农村工业企业集中到工业园区，实现资源共享和产业协同发展。

盘活模式

闲置宅基地盘活：鼓励农民自愿有偿退出闲置宅基地，通过复垦、整理等方式将宅基地转化为耕地或其他农用地，同时将节余的建设用地指标用于产业发展。也可以将闲置宅基地改造成民宿、农家乐等乡村旅游设施，发展乡村旅游业。

废弃工矿用地再利用：对废弃的工矿用地进行生态修复和环境整治，根据其区位和资源条件，重新规划用途。例如，将靠近交通干线和城市区域的废弃工矿用地改造为物流仓储用地、产业园区用地等。

集体建设用地入市：在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地入市交易，通过出让、租赁、入股等方式，将集体建设用地用于产业发展。这不仅可以增加农民的财产性收入，还可以为产业发展提供更多的土地资源。

政策支持

土地政策：政府出台相关政策，对低效建设用地盘活利用给予土地指标奖励、税费减免等优惠。例如，对通过土地整治复垦产生的新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标，在交易和使用方面给予优先支持。

财政金融政策：加大财政资金投入，设立低效建设用地盘活专项资金，用于支持土地整治、基础设施建设等工作。同时，引导金融机构加大对低效建设用地盘活利用项目的信贷支持力度，创新金融产品和服务模式。

盘活低效建设用地赋能产业振兴的路径

发展现代农业：将盘活的低效建设用地用于建设现代农业园区、农产品加工基地、仓储物流中心等，促进农业产业化发展。通过集中连片的土地开发和基础设施建设，提高农业生产的规模化、集约化、现代化水平。

培育乡村新兴产业：利用盘活的建设用地，发展乡村旅游、农村电商、文化创意等新兴产业。例如，将闲置的集体厂房改造成电商产业园，为农村电商企业提供办公场地和配套设施；将废弃的工矿用地打造成乡村旅游景区，带动餐饮、住宿等相关产业的发展。

推动产业融合发展：以盘活的低效建设用地为载体，促进农业与加工、旅游、文化等产业的深度融合。例如，建设集农业生产、农产品加工、旅游观光、科普教育等功能于一体的田园综合体，实现产业的多元化发展和农民的增收致富。

保障措施

组织保障：成立由政府相关部门组成的全域土地综合整治工作领导小组，加强对低效建设用地盘活利用工作的统筹协调和指导。明确各部门的职责分工，形成工作合力。

制度保障：建立健全低效建设用地盘活利用的法律法规和政策制度，规范土地流转、开发利用等行为，保障各方的合法权益。加强土地市场监管，防止土地资源的浪费和低效利用。

技术保障：加强对土地整治和低效建设用地盘活利用的技术研究和推广应用，提高土地整治和开发利用的科学化、精细化水平。利用现代信息技术，建立土地资源管理信息系统，实现对低效建设用地的动态监测和管理。

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