一 模式选择与合同架构

• 模式选型与适用

• EPC：适用于工程边界清晰、建设内容以农用地整理、建设用地整理、生态修复为主的标段，总承包对质量、安全、工期、造价全面负责，便于控投资、控进度、控质量。

• EPC+O：在EPC基础上叠加运营期，总承包方统筹投建与运营，有利于“建管一体”、缩短周期、提升全寿命周期效益，典型项目工期可提速至少半年。

• F+EPC+O：引入社会资本共同组建项目公司，按股权**20%**资本金+80%市场化融资，形成“投—建—运”闭环，并通过运营收益与退出机制绑定长期绩效。

• 合同与绩效要点

• 采用“总价/单价+关键节点”计价，设置设计优化奖励与变更管控条款；明确绩效考核与可用性付费/运营绩效付费机制。

• 运营期建议采用“保底+分成”或“绩效付费”，将新增耕地质量、生态修复成效、产业运营指标纳入考核。

• 设置退出机制（如“5+20”：5年建设+20年运营），明确提前还款退出与不达标撤出的触发条件与补偿安排。

二 投融资与资金闭环

• 资本金与杠杆

• 以地方国企+社会资本成立项目公司，按股权20%注入资本金，剩余80%由项目公司向政策性银行/商业银行融资（如国开行、农发行），形成“小资本撬动大项目”。

• 授信与资金路径

• 典型项目已获得国开行广东分行8亿元授信、农发行7.13亿元融资等，资金用于拆旧复垦、高标准农田、生态修复、安置与配套等，后续以专项资金、奖补资金、经营性收入滚动投入，逐步转向轻资产运营。

• 收益与退出

• 收益来源包括：指标交易（补充耕地、增减挂钩）、土地出让收入、运营收益（农业、文旅、物业/仓储/冷链等）；运营绩效达标可提前偿还融资并退出，未达标触发政府方撤出权。

三 实施流程与关键里程碑

• 顶层设计与合规边界

• 以国土空间规划为统领，统筹农用地整理、建设用地整理、生态保护修复，在保持空间布局总体稳定前提下，可对土地开发利用方式进行局部优化微调；健全全流程群众参与与权益保障机制。

• 项目组织与招标

• 政府授权平台公司与社会资本组建项目公司→编制实施方案/可研→办理立项、环评、水保、地灾评估等→组织EPC/总承包招标→“边设计、边采购、边施工”推进。

• 工程实施与验收

• 同步推进“小田并大田”、高标准农田、增减挂钩拆旧复垦、矿山/流域生态修复、人居环境整治等；完工后实施地类变更、确权登记、耕地质量评定、竣工验收与后期管护。

四 工程技术与产业导入协同

• 工程技术与成效

• 农用地：推进**“改大、改水、改路、改土”，构建宜机化、水利化、生态化农田系统；实践显示，改造后粮食产量提升约30%**、宜机化率与道路通达度可达100%。

• 建设用地：通过拆旧复垦、村庄集聚、点状供地/设施农用地配置，腾挪建设用地指标并保障产业与公益用地需求。

• 生态修复：坚持近自然恢复与工程措施结合，优先采用**“以用定治”（如废旧矿坑→文旅体验经济**），缩短“修复—变现”周期。

• 产业导入与运营

• 农业与加工：围绕高标准农田导入规模化种植、烘干仓储冷链、精深加工，形成“产加销”一体化。

• 文旅与体验经济：以生态修复+场景营造导入赛事、主题乐园、研学、康养等，提升客流与消费。

• 供应链与园区：依托交通枢纽与存量建设用地导入智慧物流、云仓、供应链科创等平台型项目，提升区域能级。

五 风险控制与合规要点

• 底线与红线

• 严守耕地保有量、永久基本农田、生态保护红线；严禁挖山填湖、违法占林占湿、毁林开垦；涉及**“三区三线”**优化微调的，严格按程序办理。

• 群众权益与程序合规

• 建立全流程参与（纳入整治区域、实施方案、实施、验收）与全方位权益保障（宅基地使用权、承包经营权、经营权）机制，杜绝为整治而整治、片面追求指标交易损害农民利益。

• 资金与债务

• 严禁新增隐性债务；指标交易与运营收益纳入预算与审计监督；融资与担保合规透明，资金闭环可追溯。

• 质量与绩效

• 强化设计优化控投资、工程质量终身责任、运营绩效考核与退出机制，确保“建得成、用得好、管得住”。

六 典型案例速览

注意：上述做法涉及投融资、招投标与自然资源管理等多项政策与合规要求，具体以当地国土空间规划、项目批复文件与招标文件为准，必要时请咨询自然资源、财政、发改、生态环境等主管部门或专业机构。